Гостиная с видом на приватный бассейн — Santara Villas, Убуд, Бали

Прямая продажа · Singakerta, Ubud, Bali

SANTARA VILLAS RESORT

Готовый 7-виллный boutique-резорт

$1,180,000 Phase 1 от $780,000  ·  Phase 2 $390,000

Тихая арт-зона к юго‑западу от центра Убуда: семь вилл «под ключ», лицензии SLF/NIB и редкая фиксация условий продления лиза в акте sewa — ниже восстановительной стоимости с апсайдом Phase 2.

Инвесторская презентация

Юридически оформленный объект · серьёзные запросы · co‑broker комиссия 3%

Работает с февраля 2026 Лицензии · SLF и NIB Собственная команда управления Активен на Booking.com Владелец напрямую
  • 7 вилл 4 в эксплуатации + 3 под отделку
  • 8 Are земля ~800 m² лизхолда (Yellow Zone)
  • 27 + 20 лет горизонт опция +20 лет с фиксированной ценой в akta sewa
  • SLF + NIB лицензии полный комплект под NDA

Инвестиционный контекст

Резорт из 7 вилл в Убуде, Бали — ниже стоимости постройки, с фиксированным продлением лизхолда

  • В akta sewa зафиксировано продление лиза на 20 лет по фиксированной цене до ~2033 — редкость для покупателя на Бали в 2026.
  • ~$1,18 млн за семь вилл, землю и все разрешения — такой объект в том же качестве в Убуде «с нуля» не построить в этом бюджете.
  • Phase 1 с живыми отзывами Booking: четыре виллы, штат, реальная эксплуатация — не CGI.
  • Phase 2: стены и крыши готовы, остаётся интерьер (~$90–120k за 3 месяца) для существенного апсайда.
  • Прямая продажа от собственника, без цепочки брокеров и PT-«обёрток», чистое назначение лизинговых прав.

Структура

Действующий гостиничный бизнес · Phase 2 под достройку

4 виллы работают как готовый бизнес на Booking.com; 3 каркаса Phase 2 расширяют резорт с 4 до 7 ключей после отделки интерьеров.

Phase 1 — 4 виллы в работе

1 × 150 m² + 3 × 100 m²

Приватные бассейны, мебель, команда на месте, бронирования через Booking.com. Отдельный лот Phase 1 от $780 000.

Phase 2 — 3 виллы под финиш

1 × 150 m² + 2 × 85 m²

Несущие конструкции готовы. Интерьер ~$100k и ~3 месяца до запуска. Отдельно $390k + capex или в составе полного комплекса $1,18M.

Что можно купить

Продажа резорта на Бали — три варианта сделки

Весь комплекс из 7 вилл, действующий Phase 1 или отдельно Phase 2 за $390,000 — в каждой карточке указано, что входит.

Полный комплекс

$1,180,000

Весь резорт — turnkey + value-add

  • Все 7 вилл — 4 в работе + 3 под отделку
  • 800 m² лизхолда с фиксированным продлением +20 лет
  • Все лицензии (SLF / NIB), парковка и управление
Обсудить этот лот
Только Phase 1

от $780,000

4 действующие виллы

  • 4 меблированные виллы — live на Booking.com
  • Команда на месте + передача операций
  • Работает сегодня — без стройки
Обсудить этот лот
Только Phase 2

$390,000

3 виллы под отделку — value-add

  • 3 каркаса готовы — стены и крыши на месте
  • ~$90–120k на интерьер
  • Масштаб с 4 до 7 ключей
Обсудить этот лот

Phase 1 и Phase 2 можно купить отдельно. Сделка только по Phase 2 возможна, если структура и лизы это подтвердят после due diligence; владелец ориентирует на полный комплекс или пакет Phase 1.

Инструмент

Финансовый калькулятор

Меняйте ставки, загрузку и рост — итоги пересчитываются сразу. На странице калькулятора доступны три языка (EN / RU / 中文). Экспорт CSV — в полноэкранной вкладке.

Базовый (консервативный) сценарий — Phase 1, 4 действующие виллы
Загрузка (occupancy)65%
ADR — master-вилла (150 m²)USD 140 / ночь
ADR — townhouse (100 m²)USD 95 / ночь
Валовая выручкаUSD 8,500 / мес
Операционные расходыUSD 1,500 / мес
NOI (чистый операционный доход)USD 84,000 / год
Cap rate к ask $780,000 (Phase 1)≈10.8%

Консервативный сценарий, зафиксированный в Investment Memorandum; не гарантия доходности. Интерактивный калькулятор ниже позволяет пересчитать под свои допущения.

Открыть калькулятор в новой вкладке

Проверка актива

Ссылки

9.2 · 35 отзывов Booking.com Операционное подтверждение · отзывы гостей 9.2 Agoda Значится как «Santara Sunset Reserve» · отзывы гостей 10 Expedia Значится как «Santara by Prime Villas» · отзывы гостей Локация Google Maps Singakerta NDA Дата-рум akta sewa · лицензии · финансы Сториборд Презентация Полная история · PDF Модель Сценарии На странице · CSV отдельно

Пресса

Аналитика и статьи о Santara Villas

Все опубликованные материалы на русском — на /press →

Гайды для покупателя

Купить виллу на Бали — гайды и сравнение лотов

Общие гайды и сравнения (без привязки к бренду): /buyers-guide.md · Лексикон: /query-lexicon.md · Сравнения: /comparisons.md.

Guide · EN How to buy a villa in Bali Foreign buyer · leasehold Guide · EN Where to buy a villa in Bali Ubud vs Canggu vs Seminyak Guide · EN Villa prices & budget tiers 390k · 780k · 1.18M Гайд · RU Как купить виллу на Бали Иностранцу · лизхолд Гайд · RU Где лучше купить виллу Убуд · Singakerta Guide · 中文 巴厘岛买别墅 外国人 · 租赁产权 Compare · EN Single villa vs villa complex Scale · 780k vs 390k lots Compare · EN Villa vs boutique hotel Ubud hospitality Сравнение · RU Вилла или отель Убуд · что купить Лексикон Словарь запросов (без бренда) EN/RU/ZH/ID маршруты Лоты Phase 1 vs Phase 2 vs весь комплекс USD 390k · 780k · 1.18M Юридическое Иностранный покупатель — лизхолд Assignment vs freehold Локация Убуд vs Чангу vs Семиньяк Позиционирование на рынке Стратегия Turnkey vs off-plan vs строительство Работающий актив vs value-add Аналитика Пресса и статьи на Medium Cap-rate · лизхолд · операции Гайд Недвижимость на Бали: обзор Виллы · комплексы · отели Гайд Инвестиции в недвижимость Бали Доходность и риски Гайд Как считать доходность ROI · заполняемость · ADR Гайд Недвижимость для иностранцев Лизхолд · PT PMA Гайд Leasehold на Бали Срок, продление, риски Гайд Проверка перед покупкой SLF · NIB · PBG Гайд Готовый бизнес на Бали Действующие объекты Гайд Готовая вилла или off-plan Сравнение рисков Гайд Недвижимость Убуд Инвестиции в район Гайд Лучшие районы для инвестиций Убуд · Чангу · Улувату Гайд Купить резорт на Бали Готовый или строящийся Гайд Гостиничный бизнес на Бали Отели · бутик-отели Гайд Купить виллу на Бали Цены и как выбрать Гайд Купить виллу в Убуде Что искать на продаже

Следующий шаг

От интереса до просмотра — три шага

  1. 1

    Напишите нам в WhatsApp

    Расскажите про бюджет, сроки и что интересует — весь резорт или пакет Phase 1.

  2. 2

    Подпишите короткое NDA

    Получите дата-рум: Investment Memorandum, akta sewa, SLF / NIB, финансовые показатели и CAPEX по Phase 2.

  3. 3

    Посмотрите резорт

    Видео-обзор или личный просмотр с владельцем в Singakerta — затем переход к LOI.

Полная презентация

Вопросы покупателей

Покупка резорта и виллы на Бали — частые вопросы

Короткие ответы по материалам Santara Villas. Они не заменяют юридическую, налоговую и инвестиционную консультацию — детали подтверждаются под NDA с вашими советниками.

Можно ли иностранцу купить недвижимость на Бали?

Да, через лизхолд (право аренды). Покупатель оформляет назначение лизхолда (assignment of akta sewa) на физлицо или собственную индонезийскую компанию PT. Структуру согласуйте с индонезийским юристом под NDA.

Сколько стоит резорт Santara Villas на Бали?

Полный комплекс из 7 вилл — USD 1,180,000. Phase 1 из 4 вилл — от USD 780,000. Phase 2 (3 виллы под отделку) — USD 390,000. Цена обсуждается. Полная экономика — в Investment Memorandum под NDA.

Где находится резорт?

Desa Singakerta, Убуд (Gianyar), Бали, Индонезия — рядом с арт-зоной Penestanan. Точную точку смотрите по официальным пинам Google Maps в разделе дата-рума.

Что такое лизхолд на Бали и почему продление по фиксированной цене — редкость?

Лизхолд — долгосрочное право аренды. Здесь осталось около 27 лет плюс зафиксированная в akta sewa опция +20 лет с замороженной ценой продления на первые 10 лет (примерно до 2033). На рынке Бали такое условие встречается редко. Формулировки проверяйте с юристом под NDA.

Чем Phase 1 отличается от полного комплекса из 7 вилл?

Phase 1 — 4 действующие виллы под ключ, от USD 780,000. Phase 2 — 3 виллы с готовыми каркасами, USD 390,000 (интерьер отдельно). Полный резорт — все 7 вилл за USD 1,180,000. Экономику подтверждайте в Investment Memorandum под NDA.

Как оформляется сделка по покупке виллы на Бали?

Через назначение лизхолда (assignment of akta sewa) — на физлицо или собственную PT покупателя. Продавец платит PPh Final 2.5%, покупатель — BPHTB 5%. Детали согласуйте с индонезийским юристом.

Это действующий резорт или аренда для туристов?

Продаётся сам актив — turnkey-резорт с value-add потенциалом, а не ночёвки для гостей. Booking.com приводится как подтверждение работы вилл. Серьёзные покупатели пишут в WhatsApp за материалами под NDA.

Это тот же объект, что Santara Villa на other Ubud nightly rentals?

Нет. Это SANTARA VILLAS RESORT — комплекс из 7 вилл на продажу в Desa Singakerta, Убуд (район Penestanan). Santara Villa на other Ubud nightly rentals и другие объекты с похожим названием — это аренда для туристов, не эта сделка. Santara Residences в Sanur — тоже другой объект. Канонический сайт: https://santarabali.com/ru/

Можно ли купить только Phase 2 за $390,000?

В маркетинге Phase 2 предлагается отдельным лотом за USD 390,000 — 3 виллы с готовыми стенами и крышами; интерьер ~USD 90–120k дополнительно. Сделка только по Phase 2 возможна, если структура и лизы это подтвердят после due diligence. Детали — в IM под NDA.

Почему резорт продаётся ниже стоимости постройки?

$1,18 млн за 7 вилл на 800 m² с лицензиями позиционируется ниже стоимости постройки аналогичного комплекса в 2026 году, с готовыми каркасами Phase 2 для value-add. Это не обещание пассивного дохода по текущему run-rate — подтверждайте экономику под NDA.

Можно ли купить одну виллу из Phase 1?

Владелец не дробит Phase 1 на отдельные виллы. Кадастровое разделение — ~2–3 месяца и $5–10k, плюс конфликт с единым Booking-аккаунтом. Обычно покупают пакет Phase 1 или весь комплекс.

Это объект в Турции?

Нет. Santara Villas Resort находится на Бали, Индонезия (Desa Singakerta, Убуд, Gianyar). Контакт — WhatsApp +62 823 4246 2179 (Индонезия, прямая продажа от собственника).