Доходность виллы на Бали: валовая или чистая?

В презентации написано: «ROI 14%». Первый вопрос инвестора — 14% от чего и до вычета каких расходов?

Ключевые факты

• Валовая доходность сравнивает прогнозируемую выручку от бронирований с ценой покупки, но не учитывает расходы владельца
• Между выручкой и деньгами владельца находятся комиссии OTA, управление, персонал, уборка, бассейн и сад, электричество, бельё, софт, бухгалтерия, налоги, ремонт и замена мебели и техники
• Модель оплаты управляющей компании бывает разной: процент от выручки, фиксированная ставка или комбинация
• NOI — чистый операционный доход до финансирования и налогов конкретного владельца, а не выручка "на входе"
• Для сравнения NOI делится на полную сумму приобретения, включая сопутствующие расходы, а не на рекламную цену
• Стоит проверять минимум три сценария — базовый, негативный и позитивный — и сверять исторические показатели с выписками и кабинетами платформ

Gross yield — это не прибыль владельца

Валовая доходность обычно сравнивает прогнозируемую выручку от бронирований с ценой покупки. Но между выручкой и деньгами владельца находятся комиссии OTA, управление, персонал, уборка, бассейн и сад, электричество, бельё, софт, бухгалтерия, налоги, ремонт и регулярная замена мебели и техники.

Модель оплаты управляющей компании тоже бывает разной: процент от выручки, фиксированная ставка или комбинация. Комиссии платформ могут учитываться отдельно.

Считайте NOI и весь вложенный капитал

NOI — чистый операционный доход до финансирования и налогов конкретного владельца. Для сравнения делите NOI на полную сумму приобретения, включая сопутствующие расходы, а не только на красивую цену в рекламе.

Проверьте минимум три сценария: базовый — реалистичная загрузка и средняя цена ночи; негативный — загрузка и ADR ниже, ремонт дороже; позитивный — лучший спрос, но без представления его как гарантии.

Уточните, включены ли OTA, управление, налоги, коммунальные расходы, резервы и замена оборудования. Если есть исторические показатели, сверяйте их с выписками и кабинетами платформ.

Santara как пример

Для Santara действует тот же принцип: цена предложения — факт, будущая доходность — сценарий. Четыре виллы публично проверяемы как действующие. Исторические операционные материалы являются данными продавца, часть доступна под NDA и требует сверки покупателем. Гарантий доходности, загрузки или роста стоимости нет.

Santara Villas Resort: реальный пример

Что можно проверить у Santara Villas Resort уже сейчас:

Цена обсуждается. Полная экономика — в Investment Memorandum под NDA.

Открыть Investor Data Room Запросить пакет покупателя в WhatsApp

Источники

• Balitecture: расходы на управление виллой на Бали
• Investor Data Room Santara

Материал носит образовательный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Проверяйте цифры и допущения независимо.

Источники: Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · дата обновления страницы 2 сентября 2026