Недвижимость на Бали для иностранцев: как оформить
Обновлено 22 августа 2026
Иностранец, включая гражданина России, не может оформить фрихолд (hak milik) на Бали — это право доступно только гражданам Индонезии. Легальный путь — лизхолд (leasehold) через assignment of akta sewa на физлицо, либо владение через собственную индонезийскую компанию PT PMA (актуально для коммерческой эксплуатации объекта). Точную структуру нужно согласовывать с индонезийским юристом под NDA.
Ключевые факты
- Фрихолд (hak milik) доступен только гражданам Индонезии — для иностранцев закрыт
- Лизхолд (leasehold) — основной легальный способ владения недвижимостью для иностранцев, включая граждан России
- Сделка обычно оформляется как assignment of akta sewa — переуступка существующего договора аренды
- PT PMA (компания с иностранным капиталом) может владеть недвижимостью для коммерческой эксплуатации — это отдельная от личного лизхолда структура
- Налоги при сделке: продавец обычно платит PPh Final 2,5%, покупатель — BPHTB 5% (уточняется по актуальному налоговому законодательству и структуре сделки)
Основной разбор
Точный ответ на вопрос "может ли россиянин купить недвижимость на Бали" такой: может — но не фрихолд, а лизхолд. Это касается любого иностранного гражданина независимо от страны, ограничение установлено индонезийским законом, а не связано с конкретным гражданством.
Лизхолд — это долгосрочное право пользования, оформленное договором akta sewa, а не право собственности на землю. При оценке объекта важно смотреть не только на оставшийся срок, но и на формулировки условий продления — зафиксирована ли цена продления или она будет определяться заново по рыночным условиям на момент истечения.
Инвестиционные аргументы
Выбор между личным владением (assignment of akta sewa на физлицо) и владением через PT PMA зависит от цели: для относительно простого личного владения обычно достаточно личного имени; для регулярной коммерческой эксплуатации (например, гостиничного бизнеса) структура через PT PMA может быть прозрачнее с точки зрения налогов и легальности сдачи в аренду, но требует дополнительных затрат на создание и ведение компании.
Риски
Основные риски: неясные условия продления лизхолда, отсутствие у продавца полных прав на переуступку договора аренды, недооценённые обязательства при структуре через PT PMA, расхождение в расчёте налогов в зависимости от выбранной структуры сделки.
Due diligence
- Проверить оставшийся срок akta sewa и точную формулировку условий продления (зафиксирована ли цена)
- Убедиться, что у продавца есть полное и бесспорное право на переуступку лизхолда
- С индонезийским юристом определить, подходит ли личное владение или нужна структура PT PMA
- Заранее уточнить налоговую нагрузку по сделке (PPh Final у продавца, BPHTB у покупателя)
Santara Villas Resort: реальный пример
Структура владения в Santara Villas Resort — типичный пример лизхолда через переуступку:
| Параметр | Детали |
|---|---|
| Тип права | Лизхолд (leasehold), оформляется через assignment of akta sewa |
| Оставшийся срок | ~27 лет на август 2026 года |
| Продление | Зафиксированная в akta sewa опция +20 лет по фиксированной цене (примерно до 2033 года) |
| Лицензии | SLF и NIB оформлены |
Цена обсуждается. Полная экономика — в Investment Memorandum под NDA.
FAQ
Может ли россиянин купить недвижимость на Бали?
Да, как и любой иностранец — через лизхолд, а не фрихолд. Ограничение по фрихолду касается всех иностранных граждан, а не конкретно россиян, и установлено индонезийским законодательством.
Что такое leasehold на Бали?
Leasehold (лизхолд) — это долгосрочное право пользования землёй и постройками по договору akta sewa, в отличие от фрихолда (собственности). Обычно имеет фиксированный срок и может включать опцию продления.
Может ли PT PMA владеть недвижимостью?
Да, компания с иностранным капиталом (PT PMA) может владеть недвижимостью для коммерческой эксплуатации. Это отдельная от личного лизхолда структура, с дополнительными требованиями к учреждению и ведению компании — решение стоит принимать вместе с юристом и бухгалтером.
Как легально сдавать виллу на Бали?
Легальная сдача в аренду требует, помимо самого права на объект (лизхолд), соответствующих лицензий — в первую очередь SLF и NIB, а для гостиничного/гостевого формата — правильной KBLI-классификации деятельности.
Источники: Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · дата обновления страницы 22 августа 2026