Santara Villas Resort — 买家指南
在巴厘岛购买现房还是期房：风险究竟由谁承担？
更新于 2026 年 9 月 2 日
与同等条件下已经完工并运营的物业相比，期房通常应当更便宜，因为买方承担了更多尚未解决的风险和等待时间。
关键事实
- 期房通常比同等已完工并运营的物业更便宜，因为买方承担了更多尚未解决的风险和等待时间
- 实际项目可分三种状态：期房、主体结构（shell）、已完工并运营，效果图不能证明防水、排水、结构质量或最终装修
- 主体结构完成可以减少从零施工的范围，但不能取代独立技术检查
- 已运营物业也不是零风险，仍需检查 leasehold、建筑状况、许可证和文件、真实财务数据、员工安排、供应商合同及 OTA 所有权变更程序
- 真正的比较应包括购买价格、无收入等待期、交付风险、剩余工程和建立成熟预订业务所需的时间
不要只看"期房"和"现房"两个营销标签
实际项目通常可以分为三种状态：
- 期房（off-plan）：买方主要依据图纸和合同判断，开发商、承包商、预算和工期仍存在较大不确定性。
- 主体结构或 shell：部分建筑已经可见，但机电系统、室内、文件、缺陷修复和开业仍未完成。
- 已完工并运营：建筑可以检查，部分经营记录也可以通过平台和财务资料核实。
- 效果图不能证明防水、排水、结构质量、道路条件、隔音或最终装修。
- 主体结构完成可以减少从零施工的范围，但不能取代独立技术检查。
已运营物业也不是零风险
买方仍需检查 leasehold、建筑状况、许可证和文件、真实财务数据、员工安排、供应商合同以及 OTA 所有权变更程序。"已完工"不等于"合法、盈利且可自动转让"。
真正的比较应包括购买价格、无收入等待期、交付风险、剩余工程和建立成熟预订业务所需的时间。
Santara 案例说明
Santara 同时包含两种状态。四栋带家具的别墅正在运营并可公开核查；另外三栋由卖方说明为主体结构完成，即混凝土、墙体和屋顶已完成，但室内尚未完工，也没有运营。
对 Phase 2 而言，从零开始的施工范围已经明显减少，但结构和技术质量仍需独立检查；机电系统、室内装修、文件和开业仍未解决。卖方称 SLF 和 NIB 可在保密协议下查阅，但其范围和有效性必须由买方核实；项目不声称已提供 PBG。
Santara Villas Resort:实际案例
Santara 同时呈现"已运营"和"主体结构完成"两种状态，具体如下：
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 已运营部分 | 四栋带家具别墅正在运营，可公开核查 |
| 主体结构部分（Phase 2） | 三栋别墅混凝土、墙体、屋顶已完成，室内尚未完工，未运营，施工范围比从零开始明显减少但仍需独立检查 |
| 许可证 | SLF 和 NIB 卖方称可在保密协议下查阅，范围和有效性须买方核实；项目不声称已提供 PBG |
价格可议。完整经济模型见 NDA 下的投资备忘录。
常见问题
买巴厘岛现房还是期房?
如果追求确定性和较快的现金流,已运营的现房更稳妥;如果能承受更高风险并追求价格优势,可以考虑期房,但必须严格核实开发商的过往交付记录。
巴厘岛期房有什么风险?
主要风险包括交付延期、成本超支、开发商资金链问题导致停工、以及最终交付质量与销售承诺不符。买家在签约前应核实开发商此前项目的实际完工情况。
主体完工待内装的项目算现房还是期房?
这是一个中间状态——主体结构(墙体、屋顶)已完成,意味着大部分建设风险已经释放,买家承担的主要是内装阶段的成本和时间风险,通常比从地基开始的纯期房风险更低,应结合具体项目的完工比例判断。
资料来源
本文仅供一般教育参考，不构成法律、税务或投资建议。土地权利、许可、工程和合同必须由印度尼西亚合资格专业人士独立核查。
来源:Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · 页面更新时间 2026 年 9 月 2 日