Santara Villas Resort — 买家指南
中国买家购买巴厘岛房产：先核查产权结构和跨境资金
更新于 2026 年 9 月 2 日
中国买家可以投资巴厘岛房产，但不能把"签一份合同"理解为已经完成合法、安全的交易。真正需要解决的是两个独立问题：在印度尼西亚用什么法律结构取得并经营资产，以及购买资金如何合法到达境外。有关所有外国买家的通用规则，请同时阅读外国人购买巴厘岛房产指南。
关键事实
- 印尼土地权利取决于法律资格和用途，外国个人通常不能像印尼公民一样直接持有 Hak Milik（永久所有权）
- 常见合法路径包括长期租赁权（leasehold / Hak Sewa）、符合条件的 Hak Pakai（使用权），或通过 PT PMA 外商投资公司结构
- 不应使用印尼个人代持（名义持有）规避规则，这会带来重大执行和控制风险
- 中国个人便利化购汇额度不得用于境外购房等尚未开放的资本项目，借用或拆分多人额度规避限制也被禁止
- 购房资金须来自可合法用于境外投资或购房的来源，并经中国和印度尼西亚两地持牌银行、律师和税务顾问共同确认
- 交易前应完成法律、技术、财务尽职调查，并在付款前由中国银行或合规顾问书面确认资金路径
中国买家和其他外国买家的基本规则相同
印度尼西亚的土地权利取决于法律资格和用途，而不是买家来自哪个外国国家。外国个人通常不能像印尼公民一样直接持有 Hak Milik（永久所有权）。具体项目中常见的路径包括：
- 合同约定的长期租赁权（leasehold / Hak Sewa）；
- 符合条件的外国个人用于住宅的 Hak Pakai（使用权）；
- 对于符合真实商业和投资条件的项目，通过外商投资公司 PT PMA 采用适当的公司和土地权利结构，例如符合条件时的 HGB。
这三种方式不是可以随意互换的"套餐"。正确选择取决于用途、期限、地块证书、分区、建筑和经营许可、投资规模、税务以及买方是否真正经营住宿业务。
不要使用印尼个人代持来规避规则。名义持有人安排可能让出资人与土地证书上的权利人分离，形成重大执行和控制风险。
中国境内资金合规是另一项尽职调查
中国国家外汇管理局公开规则和问答明确指出，个人便利化购汇额度不得用于境外购房等尚未开放的资本项目；借用或拆分多人额度规避限制也被禁止。年度便利化额度本身并不等于获得了购买境外房产的许可。
因此，买家必须证明资金来自可合法用于境外投资或购房的来源，例如已经合法持有的境外资金，或经过适用审批和银行审核的合规路径。具体方案应由中国和印度尼西亚两地的持牌银行、律师和税务顾问共同确认。本文不提供绕过资本管制的方法。
交易前应核查什么
至少完成以下检查：
- 由独立的印尼 PPAT/律师核实土地证书、出租人或卖方身份、抵押和争议；
- 审查租约或土地权利的剩余期限、转让、续期、违约和退出条款；
- 核对分区、建筑用途、通道、水电、排水及相关建筑文件；
- 如果经营短租或酒店业务，核实 PT PMA、KBLI、NIB、风险等级及项目所需许可；
- 审查税务、交易价格、付款节点、托管或银行流程；
- 核实历史收入、OTA后台、成本、员工和供应商合同；
- 在付款前，由中国银行或合规顾问书面确认资金路径。
中国买家通常怎样完成交易？
合规交易通常按照以下顺序进行：先选定资产和用途；由独立顾问确定印尼持有结构；完成法律、技术和财务尽职调查；确认中国境内及境外资金来源合规；在合同中设置文件、审批和付款条件；最后通过可追溯的银行渠道交割。
如果买家使用境外公司或境外银行账户，也不能自动取代资金来源、税务居民身份和实益所有人的披露义务。
Santara 案例说明
Santara Villas Resort 位于乌布，是一个可现场核查的多单元项目。四栋带家具的别墅正在运营；另外三栋建筑由卖方说明为主体结构完成，即混凝土、墙体和屋顶已完成，但室内尚未完工，也没有运营。SLF 和 NIB 为卖方陈述，可在保密协议下查阅，并需要买方核实范围和有效性；项目不声称已提供 PBG。
2026 年 8 月 27 日，Investor Data Room 记录的评分为 Booking.com 9.2/10（35 条评价）、Agoda 9.2/10、Expedia 10/10。这些是特定日期的运营证据，不是未来收益保证；OTA 账户、排名和评价也不能假定会自动转移给新买家。
中国买家应把 Santara 与其他项目一样，交由独立的印尼法律、技术、税务和财务顾问核查。
Santara Villas Resort:实际案例
以下为 Santara 可核实的运营状态与许可证说明：
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 运营状态 | 四栋带家具别墅正在运营；另三栋主体结构完成（混凝土、墙体、屋顶已完成），室内尚未完工，未运营 |
| 许可证 | SLF 和 NIB 为卖方陈述，可在保密协议下查阅，范围和有效性需买方核实；项目不声称已提供 PBG |
| OTA 评分 | 2026 年 8 月 27 日记录：Booking.com 9.2/10（35 条评价）、Agoda 9.2/10、Expedia 10/10（特定日期证据，不保证未来收益或自动转移） |
价格可议。完整经济模型见 NDA 下的投资备忘录。
索取买方资料
如需查看 Santara 的公开资料和保密数据室，请通过网站表单或电子邮件联系我们。我们不会承诺固定回报，所有资料均需买方独立核实。
资料来源
- 印度尼西亚 PP 18/2021（土地权利、产权登记等）
- 印度尼西亚 PP 28/2025（风险型商业许可）
- 中国国家外汇管理局个人外汇业务问答
- 中国国家外汇管理局相关业务指南
- Santara Investor Data Room
本文仅供一般教育和信息参考，不构成中国或印度尼西亚的法律、税务、外汇或投资建议。任何交易前，请让两地合资格专业人士对买方、资金和具体资产进行独立核查。
来源:Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · 页面更新时间 2026 年 9 月 2 日