Santara Villas Resort — 买家指南
巴厘岛别墅收益率：真正应该看毛收益还是净收益？
更新于 2026 年 9 月 2 日
销售资料写着"预计回报率 14%"。第一句话应该问：14% 是按什么基数计算的？又扣除了哪些成本？
关键事实
- 毛租金收益率只是预计预订收入与购买价格的比值，不等于业主最终获得的现金流
- 从预订收入到净结果之间需扣除 OTA 佣金、管理费、员工、清洁、泳池花园维护、水电、床品、软件、会计、税费和设备更换等成本
- NOI（净营业收入）是扣除物业运营成本后、融资成本和业主自身税务之前的结果，比较投资时应除以全部收购成本，而不是只除以挂牌价
- 专业模型至少应包含基准、下行、上行三种情景，并确认是否涵盖平台佣金、管理、当地税费、储备金和设备更新
- 历史数据如可取得，应与银行流水、PMS 和 OTA 后台进行核对
- 挂牌价格是交易事实，未来收益率仍然只是情景，项目不保证未来收益率、入住率或升值
毛收益率不是业主利润
毛租金收益率通常把预计预订收入与购买价格进行比较。这个数字可以作为起点，但并不等于业主最终获得的现金流。
从预订收入到净结果之间，还要扣除 OTA 平台佣金、管理费、员工、清洁、泳池和花园维护、水电、床品、软件、会计、税费、维修，以及空调、家具和设备的定期更换。巴厘岛管理公司的收费方式也并不统一。
用 NOI 和总投入进行比较
NOI 是 Net Operating Income，即净营业收入，通常指扣除物业运营成本后、融资成本和业主自身税务之前的结果。比较两项投资时，应将 NOI 除以全部收购成本，而不是只除以一个吸引人的挂牌价。
专业模型至少应包含三个情景
专业模型至少应包含三个情景：
- 基准情景：采用可解释的入住率和 ADR（平均每日房价）；
- 下行情景：入住率、房价更低，维修和替换成本更高；
- 上行情景：需求改善，但不把结果描述为保证。
还要确认模型是否包含平台佣金、管理、当地税费、储备金和设备更新。历史数据如可取得，应与银行流水、PMS 和 OTA 后台进行核对。
Santara 案例说明
对 Santara 而言，挂牌价格是交易事实，未来收益率仍然只是情景。四栋别墅可公开核查为正在运营。历史经营资料属于卖方提供的资料，部分在保密协议下开放，仍需买方独立核对。项目不保证未来收益率、入住率或升值。
Santara Villas Resort:实际案例
Santara 的运营事实与定价如下，未来收益率仍是情景，而非承诺：
| 项目 | 详情 |
|---|---|
| 挂牌价格 | 交易事实；未来收益率仍然只是情景 |
| 运营状态 | 四栋别墅可公开核查为正在运营 |
| 历史经营资料 | 卖方提供，部分在保密协议下开放，需买方独立核对；项目不保证未来收益率、入住率或升值 |
价格可议。完整经济模型见 NDA 下的投资备忘录。
常见问题
巴厘岛别墅投资回报率是多少?
没有统一数字,取决于地段、入住率、ADR 和管理成本。应该要求卖方提供实际运营数据并拆解计算依据,而不是直接采信一个笼统的"预期收益率"百分比。
巴厘岛租金回报率怎么算?
用净收益(实际收入减去 OTA 佣金、团队工资、维护成本)除以购买总价。已运营资产可以用历史数据计算,期房只能依赖预测,可信度较低。
乌布别墅入住率是多少?
因具体资产和季节而异,没有统一数字。评估时应索取目标资产至少 6–12 个月、覆盖旺季淡季的实际入住率数据,而非依赖区域平均值。
如何计算巴厘岛别墅净收益?
净收益 = 实际收入 − OTA 佣金(通常 15%–20%) − 团队工资 − 维护费用 − 营销费用。用净收益除以购买总价,得到净收益率,这比毛收入率更能反映真实回报。
资料来源
本文仅供一般信息参考，不构成法律、税务或投资建议。所有数据和假设均需独立核实。
来源:Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · 页面更新时间 2026 年 9 月 2 日