Rendite einer Bali-Villa: Brutto- versus Nettorendite

Ein Exposé nennt „14 % ROI". Die erste Frage sollte lauten: 14 % wovon — und vor oder nach welchen Kosten?

Wichtige Fakten

• Die Bruttorendite ist nicht der Gewinn des Eigentümers — sie setzt nur den erwarteten Buchungsumsatz ins Verhältnis zum Kaufpreis
• Zwischen Buchung und Ergebnis liegen OTA-Provisionen, Management, Personal, Nebenkosten, Wäsche, Software, Steuern und der regelmäßige Ersatz von Möbeln und Geräten
• NOI (Net Operating Income) ist das operative Nettoergebnis vor Finanzierung und eigentümerspezifischen Steuern — vergleichen Sie NOI geteilt durch die gesamten Erwerbskosten, nicht durch den Listenpreis
• Jedes seriöse Modell zeigt mindestens drei Szenarien: Basis, negativ und positiv — ohne das positive Szenario als Garantie darzustellen
• Managementgebühren auf Bali sind nicht einheitlich; Prozentsatz-, Fest- und Mischmodelle sind alle üblich

Bruttorendite ist nicht der Gewinn

Die Bruttorendite setzt meist den erwarteten Buchungsumsatz ins Verhältnis zum Kaufpreis. Das ist ein erster Anhaltspunkt, aber nicht der Cashflow des Eigentümers.

Zwischen Buchung und Ergebnis liegen unter anderem OTA-Provisionen, Management, Personal, Reinigung, Pool und Garten, Energie, Wäsche, Software, Buchhaltung, Steuern, Reparaturen und der regelmäßige Ersatz von Klimaanlagen, Möbeln und Geräten. Auch Managementgebühren sind auf Bali nicht einheitlich: Manche Anbieter berechnen einen Prozentsatz vom Umsatz, andere feste Gebühren oder Mischmodelle.

Besser vergleichen: NOI und Gesamtkapital

NOI bedeutet Net Operating Income, also operatives Nettoergebnis vor Finanzierung und eigentümerspezifischen Steuern. Für den Vergleich sollte der Käufer das NOI durch die gesamten Erwerbskosten teilen — nicht nur durch einen attraktiven Listenpreis.

Mindestens drei Szenarien rechnen

Zusätzlich braucht jedes Modell mindestens drei Szenarien:

• Basis: realistische Auslastung und durchschnittlicher Tagespreis;
• Negativ: niedrigere Auslastung, schwächere Rate und höhere Reparaturen;
• Positiv: bessere Nachfrage, ohne sie als Garantie darzustellen.

Was das Modell enthalten sollte

Fragen Sie, ob Mehrwertsteuer, lokale Abgaben, OTA-Kosten, Management, Rücklagen und Ersatzinvestitionen enthalten sind. Lassen Sie sich historische Zahlen auf Konto- und Plattformebene abstimmen, soweit sie verfügbar sind.

Santara als Fallbeispiel

Auch bei Santara gilt: Der Angebotspreis ist eine Tatsache; jede zukünftige Rendite bleibt ein Szenario. Vier Villen sind öffentlich als in Betrieb verifizierbar. Historische Betriebsunterlagen sind verkäuferseitige Unterlagen, teilweise unter NDA, und müssen vom Käufer abgeglichen werden. Es gibt keine garantierte Rendite, Auslastung oder Wertsteigerung.

Santara Villas Resort: ein reales Beispiel

Der betriebene Teil von Santara Villas Resort liefert einen überprüfbaren Ausgangspunkt (die vollständigen Finanzdaten liegen unter NDA):

Preis verhandelbar. Vollständige Wirtschaftsdaten im Investment Memorandum unter NDA.

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Quellen

• Balitecture: Betriebskosten einer Villa auf Bali — 2026
• Santara Investor Data Room

Nur allgemeine Information, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Annahmen und Zahlen sind unabhängig zu prüfen.

Quellen: Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · Seite zuletzt aktualisiert am 2. September 2026