Доходность недвижимости на Бали: как считать ROI
Обновлено 22 августа 2026
Реальная доходность недвижимости на Бали считается как чистый доход (фактическая выручка минус комиссия площадок бронирования, зарплата команды и обслуживание), делённый на цену покупки — а не как заявленный продавцом процент "пассивного дохода". У уже работающего объекта эти цифры можно проверить по факту, у off-plan — только спрогнозировать, и точность прогноза не гарантирована.
Ключевые факты
- Формула: чистая доходность = (выручка − комиссия площадок − зарплата команды − обслуживание) ÷ цена покупки
- Заполняемость и средний чек (ADR) — два ключевых показателя выручки
- Комиссия площадок бронирования (Booking.com, Agoda) обычно составляет около 15–20%
- Работающий объект даёт проверяемые данные, off-plan — только прогноз без гарантий
- "Пассивный доход" не означает гарантированный доход — сезонность и издержки на управление снижают итоговую цифру
Основной разбор
Многие продавцы указывают в презентациях "ожидаемую доходность" — но эта цифра почти всегда строится на оптимистичных допущениях по заполняемости и среднему чеку. Правильный подход — попросить продавца раскрыть, на каких именно цифрах строится этот процент, и при отсутствии ответа относиться к заявленной доходности со скепсисом.
Заполняемость и средний чек (ADR) — это выручка "на входе". Чтобы получить чистую доходность, из этой суммы нужно вычесть комиссию площадок бронирования (обычно 15–20%), зарплату команды, расходы на обслуживание и маркетинг.
Инвестиционные аргументы
У объектов, которые уже работают, покупатель может запросить фактические данные минимум за 6–12 месяцев, включая низкий сезон, и самостоятельно пересчитать чистую доходность — это главное преимущество перед off-plan, где такие цифры невозможно проверить в принципе.
Единого "среднего по рынку" процента доходности не существует — слишком много зависит от локации, масштаба объекта и качества управления. Смысл в том, чтобы проверять данные конкретного объекта, а не искать абстрактный ориентир.
Риски
Основные риски: показаны только данные высокого сезона, издержки на управление занижены или не раскрыты полностью, курсовые колебания влияют на реальную доходность в долларах/рублях, крупный ремонт или замена оборудования не заложены в расчёт.
Due diligence
- Запросить фактические данные о заполняемости и среднем чеке минимум за 6–12 месяцев, включая низкий сезон
- Попросить полную расшифровку операционных расходов, а не только итоговую цифру
- Проверить источник данных — доступ к панели Booking.com/Agoda или независимый аудит
- Пересчитать доходность при консервативных допущениях (ниже прогноза продавца) как стресс-тест
Santara Villas Resort: реальный пример
У работающей части Santara Villas Resort есть проверяемая отправная точка (полные финансовые данные — под NDA):
| Параметр | Детали |
|---|---|
| История работы | 4 виллы, с февраля 2026 года, на Booking.com |
| Подтверждение | Публичная ссылка на объявление на Booking.com |
| Полная финмодель | В инвестиционном меморандуме, доступна после подписания NDA |
| Ориентир по цене | Phase 1 (4 виллы) — от $780,000 |
Цена обсуждается. Полная экономика — в Investment Memorandum под NDA.
FAQ
Как посчитать доходность виллы на Бали?
Чистая доходность = (фактическая выручка − комиссия площадок бронирования (обычно 15–20%) − зарплата команды − расходы на обслуживание) ÷ цена покупки. Заявленный продавцом процент "ожидаемой доходности" стоит перепроверять, а не принимать как есть.
Что такое пассивный доход на Бали и стоит ли на него рассчитывать?
"Пассивный доход" на практике почти всегда требует управляющей команды и операционных расходов — по-настоящему без вмешательства собственника доход не возникает сам по себе. Заявления о гарантированном пассивном доходе стоит воспринимать с осторожностью и требовать фактические данные, а не обещания.
Какая доходность недвижимости на Бали считается хорошей?
Единого ориентира нет — сильно зависит от локации, типа объекта и качества управления. Правильнее оценивать не "средний по рынку процент", а фактические данные конкретного объекта за длительный период, включая низкий сезон.
Источники: Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · дата обновления страницы 22 августа 2026