Santara Villas Resort — Guide de l'acheteur
Acheter un bien immobilier à Bali : le guide de l'acheteur
Dernière mise à jour le 23 août 2026
L'offre immobilière à Bali va de la villa individuelle au complexe de villas exploité comme petit établissement hôtelier, jusqu'à l'hôtel ou au resort boutique. Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik), mais peut légalement investir via un leasehold — le plus souvent par la cession d'un bail existant (akta sewa). Un bien déjà achevé et exploité se vérifie directement ; un projet sur plan ne le peut pas. Les prix vont de quelques centaines de milliers de dollars pour une villa isolée à plus d'un million de dollars pour un complexe de villas en exploitation.
Points clés
- Un étranger ne peut pas détenir la pleine propriété (Hak Milik), mais peut détenir un leasehold à long terme
- Types de biens : villa individuelle, complexe de villas (petit établissement hôtelier) ou hôtel/resort boutique
- « Fini » signifie construit — souvent déjà en exploitation ; « sur plan » signifie encore en construction
- Documents clés : SLF (certificat de conformité du bâtiment), NIB (immatriculation d'entreprise), akta sewa (contrat de bail)
- Ubud, Canggu, Seminyak et Uluwatu sont des sous-marchés distincts avec des profils d'acheteurs différents
- La fourchette de prix est large — de quelques centaines de milliers de dollars pour une villa à plus d'un million pour un complexe en exploitation
Ce qui se cache derrière cette recherche
Qui recherche « acheter un bien immobilier à Bali » vise en général l'une de trois options très différentes : une villa pour usage personnel avec location occasionnelle, un complexe de plusieurs villas générant des revenus comme petit établissement hôtelier, ou un bien de taille hôtelière. Avant de comparer des annonces, il vaut la peine de clarifier lequel de ces trois scénarios correspond réellement au projet — la vérification et l'évaluation diffèrent sensiblement selon le cas.
La qualité de l'offre varie fortement. Une partie du marché correspond à un terrain nu ou à un projet sur plan, où l'acheteur supporte le risque de construction et de calendrier. Le reste est déjà construit — et souvent déjà en exploitation — avec un historique de réservations réel et directement vérifiable.
Pour les investisseurs
Les revenus de l'immobilier balinais proviennent surtout de la location courte durée, pas seulement de la plus-value. Un bien déjà en exploitation s'évalue à partir d'un taux d'occupation et d'un ADR (tarif journalier moyen) réels, plutôt que sur une prévision de promoteur.
Avec un budget d'environ 500 000 à 1,5 million de dollars, un petit complexe de villas est souvent plus intéressant qu'une villa isolée : les coûts fixes de gestion et de licences se répartissent sur davantage d'unités louables.
Risques
Principaux risques : licences absentes ou inadaptées (SLF/NIB), données d'occupation non divulguées, retards de construction sur les projets sur plan, et conditions de renouvellement floues à l'échéance du bail en cours.
Vérifications préalables
- Vérifier l'akta sewa : durée restante et si le prix de renouvellement est fixé ou renégociable
- Comparer SLF et NIB avec l'usage réel du bien
- Pour un bien déjà en exploitation : demander les données de performance Booking.com/Agoda ou au moins le lien d'annonce public
- Identifier qui vend réellement — le propriétaire directement ou un intermédiaire — et comment une commission est structurée
- Faire vérifier le zonage (par ex. Yellow Zone / RTRW) par un avocat local pour confirmer l'usage commercial
Santara Villas Resort : un exemple réel
Santara Villas Resort est un exemple concret de complexe de villas à Ubud, Singakerta :
| Élément | Détail |
|---|---|
| Type de bien | Complexe de sept villas, vente directe du propriétaire |
| Statut | Quatre villas en exploitation depuis février 2026, en ligne sur Booking.com ; trois sont des structures brutes à finir |
| Prix | Ensemble complet 1 180 000 $ · Phase 1 (4 villas) à partir de 780 000 $ · Phase 2 (3 villas) 390 000 $ |
| Durée | Leasehold, ~27 ans restants, plus une option de renouvellement à prix fixe de 20 ans (jusqu'à environ 2033) |
| Licences | SLF et NIB en règle |
Prix négociable. Économie complète dans l'Investment Memorandum sous NDA.
FAQ
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier à Bali ?
Oui, mais pas en pleine propriété (Hak Milik) — réservée aux citoyens indonésiens. Les étrangers détiennent un leasehold, le plus souvent par la cession d'un akta sewa à une personne physique ou à une société indonésienne PT PMA.
Que peut-on obtenir à Bali pour 500 000 $ ?
Le plus souvent une partie d'un complexe de villas (une phase d'un projet) ou un bien individuel plus modeste. La Phase 2 de Santara Villas Resort — trois villas au gros œuvre achevé — se situe à 390 000 $, proche de ce budget.
Bien fini ou sur plan — lequel est plus sûr ?
Un bien fini se vérifie directement — qualité de construction, licences et, s'il est déjà en exploitation, données de performance réelles. Le sur plan est en général moins cher, mais transfère le risque de construction et de calendrier à l'acheteur.
Sources : Santara Villas Resort facts/v1.json · Foreign buyer — leasehold · page mise à jour le 23 août 2026